Eigenheimfinanzierung - ohne Eigenkapital
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Eigenheimfinanzierung - ohne Eigenkapital unwahrscheinlicher oder teurer

In den letzten Jahren konnten sich überproportional viele Bundesbürger den Traum vom Eigenheim erfüllen. Der Hauptgrund sind die niedrigen Bauzinsen, die im Grunde schon seit über fünf Jahren auf einem recht geringen Niveau verweilen. Seit zwei Jahren haben es manche Kreditsuchende – trotz weiterhin günstiger Bauzinsen – allerdings wieder etwas schwerer, eine Eigenheimfinanzierung auf die Beine zu stellen. Der Grund sind die strengeren Anforderungen zahlreicher Kreditinstitute an das Eigenkapital, welches in die Baufinanzierung eingebunden werden soll. Definitiv ist es mittlerweile so, dass die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital nicht nur deutlich teurer, sondern auch unwahrscheinlicher als mit Eigenmitteln ist.


EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie als Grund und Basis


Dass das Eigenkapital in der Baufinanzierung vor allem für die Banken eine größere Bedeutung als noch vor fünf oder zehn Jahren hat, ist auf die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie zurückzuführen. Diese verpflichtet die Kreditinstitute nämlich dazu, die Entscheidung, ob ein Immobiliendarlehen vergeben wird oder nicht, in deutlich stärkerem Umfang als zuvor von der persönlichen Bonität des Kunden abhängig zu machen. Zuvor reichte es meistens aus, wenn der Kunde ein geregeltes Einkommen hatte und vor allem eine Grundschuld als Sicherheit für den Immobilienkredit bestellt werden konnte. Dies ist zwar heute ebenfalls als Voraussetzung der Fall, jedoch legen die Banken zudem deutlich mehr Wert darauf, dass Eigenkapital mit in die Eigenheimfinanzierung eingebunden werden kann. Oftmals gibt es sogar Vorschriften, wie hoch der Anteil mindestens sein muss.


Wie berechne ich den Eigenkapitalanteil?


Da Sie nun wissen, dass Banken heute eine bestimmte Eigenkapitalquote fordern, die übrigens oft zwischen mindestens 15 und 25 Prozent betragen soll, stellt sich die berechtigte Frage, auf welche Art und Weise Sie den Eigenkapitalanteil prozentual eigentlich berechnen können. Die Grundlage für die Berechnung sind zunächst einmal der Kaufpreis der Immobilien zuzüglich Kaufnebenkosten oder alternativ die Baukosten zuzüglich Baunebenkosten. Die Summe stellt Ihren Finanzierungsbedarf da, den Sie mit Fremdkapital und (falls vorhanden) Eigenkapital abdecken müssen. Daraus ergibt sich die folgende Formel zur Berechnung der Eigenkapitalquote:

Eigenkapital (in Euro) * 100 / Gesamtkosten (in Euro) = Eigenkapitalquote (in Prozent)

Zur besseren Verdeutlichung möchten wir diese Formel einmal mit Leben füllen. Dazu nehmen wir an, dass Sie über Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro verfügen und sich die Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten) auf 180.000 Euro belaufen. Demnach hätten Sie eine Eigenkapitalquote in Höhe von 22,22 Prozent und damit sicherlich gute Chance, dass die positive Kreditentscheidung seitens der Bank zumindest nicht am Eigenkapital scheitern wird.


Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Nachteil 1: Kreditzusage unwahrscheinlicher


Es gibt gleich mehrere Nachteile, die mit fehlendem Eigenkapital verbunden sind. Ein wichtiger Aspekt ist, wie bereits kurz angesprochen, dass die Kreditzusage seitens der Bank umso unwahrscheinlicher wird, desto weniger Eigenkapital Sie mit in die Finanzierung einbringen können. Ganz schlecht sieht es ohne Eigenkapital aus, es sei denn, Sie verfügen ansonsten über eine glänzende Bonität, beispielsweise als Beamter mit einem höheren Einkommen. Immer öfter lehnen Kreditgeber allerdings grundsätzlich jeden Antrag auf einen Immobilienkredit ab, falls der Kunde über gar kein Eigenkapital verfügt.


Nachteil 2: Kredit wird deutlich teurer ohne Eigenkapital


Ein zweiter Nachteil von fehlendem Eigenkapital bei der Eigenheimfinanzierung ist ein echter finanzieller Nachteil für den Kreditnehmer. Er besteht nämlich darin, dass die Banken bei einer sogenannten Vollfinanzierung einen zum Teil deutlich höheren Zinssatz ansetzen, als wenn der Kunde Eigenmittel in die Finanzierung einbinden kann. Für das Kreditinstitut hat eine Vollfinanzierung naturgemäß ein höheres Risiko, als wenn zum Beispiel 20 Prozent des Gesamtfinanzierungsbedarfs durch Eigenmittel abgedeckt wären. Dieses erhöhte Risiko lassen sich die Kreditgeber in Form eines höheren Bauzinsen bezahlen.

Die Zinsdifferenzen, die sich aus dem Grund zwischen einer Finanzierung mit und ohne Eigenkapital ergeben, sind nicht zu verachten. Sie können sich durchaus in einem Bereich zwischen 0,8 bis 2,5 Prozent bewegen. Dass ein Baukredit ohne Eigenmittel daher wesentlich teurer werden kann, zeigt das folgende Beispiel, in dem wir eine Eigenheimfinanzierung mit und eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit den entsprechenden Konditionen gegenüberstellen.

Finanzierungsbeispiel mit Eigenkapital
• Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 200.000 Euro

• Eigenkapital: 40.000 Euro

• Kreditbedarf: 160.000 Euro

• Zinssatz: 1,25%

• Tilgung: 3,00%

• Zinskosten im 1. Jahr: 2.000 Euro

• Zinskosten nach 10 Jahren (ca.): 20.000 Euro

• Monatliche Kreditrate: 566,66 Euro
Finanzierungsbeispiel ohne Eigenkapital
• Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 200.000 Euro

• Eigenkapital: 0 Euro

• Kreditbedarf: 200.000 Euro

• Zinssatz: 2,60%

• Tilgung: 3,00%

• Zinskosten im 1. Jahr: 5.200 Euro

• Zinskosten nach 10 Jahren (ca.): 52.000 Euro

• Monatliche Kreditrate: 933,33 Euro
Wie Sie an dieser Gegenüberstellung erkennen, wird der Baukredit ohne Eigenkapital erheblich teurer. Der Kreditnehmer zahlt dort im Laufe der Zinsfestschreibungsdauer von zehn Jahren über 30.000 Euro mehr an Zinsen und zudem ist die monatliche Kreditrate um über 350 Euro höher, als wenn in die Eigenheimfinanzierung auch Eigenkapital mit eingebunden wäre. Dies hat zwei Gründe: zum einen der höhere Kreditbedarf, wenn Eigenkapital fehlt. Zum anderen natürlich der höhere Zinssatz, den die Bank veranschlagt.


Nachteil 3: Finanzierung wird ohne Eigenkapital instabiler


Es gibt noch einen dritten Nachteil, wenn Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden (müssen). Dieser besteht darin, dass die Finanzierung insgesamt instabiler wird, als wenn Eigenmittel vorhanden wären. Die Baufinanzierung wird in diesem Fall weniger stabil, weil – wie Sie auch an der vorherigen Gegenüberstellung erkennen konnten – die monatliche Rate zum Teil deutlich höher ist als bei einer vergleichbaren Finanzierung mit Eigenkapital. Das bedeutet, dass die finanzielle Belastung für den Kunden über viele Jahre hinweg größer ist, sodass weniger Spielraum besteht, um zum Beispiel Rücklagen aufzubauen. Kommt es dann einmal zu größeren, nicht vorhersehbaren Kosten, wie zum Beispiel eine Autoreparatur, besteht die Gefahr, dass sich dies negativ auf die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers auswirkt.


Fazit: Eigenheimfinanzierung mit Eigenkapital ist immer besser!


Das Fazit zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital fällt eindeutig aus und lautet: Eine Eigenheimfinanzierung mit Eigenkapital ist immer besser! Und zwar sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer. Zunächst erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine positive Kreditentscheidung mit Eigenkapital deutlich. Aber selbst unter der Voraussetzung, dass die Bank auch ohne Eigenmittel eine Zusage erteilt, wäre es sinnvoller, Eigenkapital einzusetzen. Sie zahlen dann nämlich weniger Zinsen und haben daraus resultierend eine geringere monatliche Belastung. Sollten Sie also aktuell über kein Eigenkapital verfügen, wäre es in vielen Fällen sinnvoll, noch ein paar Jahre mit der Finanzierung zu warten, um in der Zeit Kapital anzusparen.